8 choses à considérer avant d’acheter une propriété à rénover, selon un agent immobilier.

25 Août 2021 | 0 commentaires

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Il y a quelques semaines, mon partenaire et moi avons fait une visite guidée à vélo des maisons ouvertes d’un quartier historique de Baltimore et nous avons découvert un nouveau concept : « La maison de grand-mère ».

Cela n’a rien à voir avec nos propres grands-parents – selon l’agent immobilier qui a dirigé la visite, une maison de grand-mère se situe à un niveau de prix moyen sur le spectre des maisons à rénover, quelque part entre un retournement prêt à emménager et une rénovation majeure. Bien qu’elle ait besoin de travaux, la plupart de ces travaux sont cosmétiques.

Comme pour toute propriété à rénover, il est important de se demander si l’endroit a déjà été vacant, si le moment est propice et quelle quantité de travaux de rénovation vous souhaitez vraiment effectuer avant de vous engager à rénover la maison d’une grand-mère ou n’importe où ailleurs.

Il y a quelques semaines, mon partenaire et moi avons participé à une visite guidée à vélo d’un quartier historique de Baltimore.

L’objectif de cette visite était de donner aux acheteurs une idée du marché et de présenter des maisons dans un quartier de banlieue sympathique et en plein essor. Même si nous ne sommes pas encore prêts à acheter, nous avons commencé à étudier le marché dans des zones plus abordables tout en discutant de ce que nous voudrions si nous choisissions d’acheter à Baltimore un jour.

L’agent immobilier de Keller Williams, a insisté sur le fait que nous devrions envisager d’acheter une « maison de grand-mère ». Et nous avons été encore plus surpris d’être enthousiasmés par cette idée.

Qu’est-ce qu’une maison de grand-mère ou plutôt une maison ancienne, exactement ? Imaginez une maison ancienne avec une bonne ossature et qui n’a besoin que de rénovations cosmétiques. Elle a peut-être une baignoire rose Pepto, mais, comme on dit, Grand-mère a pris soin de ce qui compte.

La maison de grand-mère se situe à un niveau de prix moyen dans la gamme des maisons à rénover, quelque part entre une maison prête à être emménagée et une rénovation majeure. L’avantage d’acheter une maison de grand-mère est que, souvent, ce type de maison historique n’est jamais resté inoccupé ou n’est jamais tombé en ruine. Même si elle a besoin de quelques rénovations, une bonne maison de grand-mère est structurellement saine et bien entretenue.

Selon notre expert, sur certains marchés immobiliers, il y a peu de maisons historiques prêtes à être emménagées. La maison de grand-mère offre une solution et peut aider les acheteurs à faire une affaire qu’ils n’auraient pas pu faire sur un marché plus concurrentiel. 

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C’est particulièrement utile. Beaucoup d’acheteurs dans sont intéressés par des maisons au charme historique. Les gens aiment les planchers de bois franc d’origine, les vitraux, les carreaux de métro d’époque, les briques apparentes et les portes en bois avec des éléments d’époque comme des boutons de porte en laiton et en verre. Mais le charme historique s’accompagne de la nécessité d’apporter des améliorations modernes, notamment des éclairages encastrés, des fenêtres de remplacement, une climatisation centrale ou des systèmes sans conduit, de nouveaux appareils de cuisine et des salles de bains rénovées.

8 choses à considérer avant d’acheter une propriété à rénover

Selon notre expert, voici les « points essentiels » qu’un acheteur doit prendre en considération lorsqu’il envisage d’acheter la maison de grand-mère, ou toute propriété à rénover :

Demandez si la propriété a déjà été vacante.

Si oui, assurez-vous qu’elle n’est pas tombée en ruine. Si vous avez la chance de trouver une maison de grand-mère, elle n’a probablement jamais été inoccupée, mais plutôt légèrement utilisée ces dernières années, et probablement en excellent état là où cela compte.

Regardez au-delà de la surface

De nombreuses propriétés historiques commercialisées comme rénovées appartenaient en fait à des banques et ont pu être inoccupées pendant des années. Certaines améliorations donnent l’impression d’être de qualité, comme les appareils électroménagers en acier inoxydable et les plans de travail en granit, mais elles peuvent avoir été faites à la hâte alors que d’autres problèmes plus importants, comme les fils électriques, le toit et le système de chauffage, de ventilation et de climatisation ont été négligés.

Inspectez l’ossature

Les rénovations les plus fondamentales (et souvent les plus coûteuses) comprennent le remplacement du toit/des gouttières, des fenêtres et du système de chauffage, de ventilation et de climatisation.  Dans la plupart des cas, ce sont ces problèmes qui feront échouer votre offre lors de l’inspection, il est donc préférable d’écarter ces maisons dès le départ.

Bravez les sous-sols effrayants

Rien ne peut gâcher une maison plus rapidement qu’un problème d’eau. Recherchez l’eau dans le sous-sol et, si nécessaire, refusez la propriété ou prévoyez un système de drainage dans votre budget.

Gardez à l’esprit les rénovations futures

Si vous savez que vous souhaitez un aménagement ouvert, demandez à votre entrepreneur de démolir les murs avant même d’emménager.

Tenez compte du retour sur investissement

Certaines rénovations, comme l’aménagement d’un sous-sol, n’augmenteront pas toujours la valeur de revente de votre maison autant que vous l’avez payé. D’autres, comme l’ajout d’une salle de bain ou d’une demi-salle de bain au niveau principal, le feront.

Tenez compte du calendrier

Selon l’ampleur des travaux, un entrepreneur peut avoir besoin de 30 à 90 jours pour effectuer une rénovation. Il est essentiel d’avoir des conditions de logement souples ou de pouvoir vivre au mois le mois avec votre propriétaire pendant les travaux de rénovation.

Trouvez la bonne personne pour le travail

Il est recommandé d’interroger et d’obtenir des devis d’au moins trois à cinq entrepreneurs agréés.

Pourquoi se donner la peine de rénover ?

Il y a quelques années, M. Hagerthey a trouvé pour un acheteur la parfaite « maison de grand-mère » qui était sur le marché depuis environ 90 jours. La plupart des acheteurs n’étaient pas capables de regarder au-delà de la cuisine d’origine, du papier peint en forme de coq et de l’horloge d’Elvis. Mais cet acheteur particulier était intéressé à gagner de l’argent grâce aux rénovations. Il s’agissait d’un duplex en brique qu’ils ont mis sous contrat pour 120 000 €, alors qu’un duplex comparable en brique avec toutes les cloches et les sifflets s’était récemment vendu dans le quartier pour 220 000 .

L’acheteur a économisé 100 000 € sur l’achat initial, mais il n’a fallu que 60 000 € de rénovations pour que les deux propriétés aient la même valeur marchande. L’acheteur a gagné 40 000 € en capitaux propres auxquels il n’aurait pas eu accès s’il avait simplement acheté une maison prête à être emménagée.

Cet exemple montre que le prix d’une maison de grand-mère est souvent trop élevé pour qu’un investisseur ou un promoteur réalise un profit important, mais suffisamment bas pour qu’un acheteur moyen puisse obtenir un capital considérable s’il gère correctement la rénovation.

En d’autres termes, si vous tenez compte d’une rénovation dans votre prêt hypothécaire et que vous faites preuve de patience, de vision et d’huile de coude, vous pourriez obtenir un bon retour sur investissement, ainsi que quelques bibelots hérités (comme l’horloge d’Elvis) en cours de route !

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